Waarom zou je als verkoper funderingsonderzoek laten doen?
Als verkoper kun je met funderingsonderzoek vragen van kopers voor zijn en onzekerheid in het verkoopproces verkleinen. Kopers hoeven dan niet te gissen naar de staat van de fundering.
Funderingsonderzoek wordt meestal geassocieerd met kopers. Toch kiezen ook verkopers er steeds vaker voor om vooraf een onderzoek te laten doen. De reden is eenvoudig: wie een oudere woning verkoopt, op klei of veen, of met zichtbare scheuren, kan erop rekenen dat kopers vragen gaan stellen over de fundering. Als je die vragen met een onafhankelijk rapport kunt beantwoorden, praat het een stuk makkelijker.
Sinds de taxateur de KCAF-risicoklasse in het taxatierapport opneemt, staat het onderwerp bovendien vaker op tafel. Kopers met een hypotheek krijgen hoe dan ook met een taxatie te maken, en bij risicoklasse D of E moet volgens het NRVT in principe eerst aanvullend onderzoek plaatsvinden voordat die taxatie kan worden afgerond. Meer daarover lees je op funderingsonderzoek en taxatie.
Duidelijkheid
Je hebt zelf een onderbouwd beeld van je woning, voordat kopers erom vragen.
Vertrouwen
Een onafhankelijk rapport kan kopers geruststellen of helpen om een realistisch beeld te vormen.
Regie
Jij kiest het moment, in plaats van onder tijdsdruk te reageren op een onderzoek van de koper.
Hoe helpt een rapport bij transparantie richting kopers?
Een funderingsrapport laat zien wat er is onderzocht, wat er is waargenomen en welk advies daaruit volgt. Dat maakt het makkelijker om open te zijn over de woning, zonder dat je zelf technische uitspraken hoeft te doen.
Als verkoper ben je geen funderingsspecialist. Op de vraag "hoe staat het met de fundering?" kun je eigenlijk alleen vertellen wat je zelf hebt gemerkt. Een rapport geeft daar een onderbouwde aanvulling op: het bevat de bevindingen uit het archief- en bodemonderzoek, foto's van de visuele inspectie, een risico-inschatting en een conclusie met advies.
Daardoor wordt het gesprek met kopers feitelijker. Je kunt verwijzen naar wat een onafhankelijke partij heeft gezien, en kopers kunnen het rapport zelf lezen of laten beoordelen. Omdat MV Funderingsscan zelf geen funderingsherstel uitvoert, is er geen belang bij een bepaalde uitkomst.
Een Quick Scan geeft geen garantie en is geen bouwkundige keuring van de hele woning. Het is een eerste, onderbouwde beoordeling van het funderingsrisico. Een koper kan altijd besluiten om zelf aanvullend onderzoek te laten doen.
Kan funderingsonderzoek onzekerheid in de verkoop wegnemen?
Funderingsonderzoek kan onzekerheid verkleinen, omdat kopers niet hoeven uit te gaan van het ergste scenario. Volledig wegnemen kan het niet: het blijft een beoordeling op basis van wat zichtbaar en bekend is.
Onzekerheid werkt in een verkoop vaak door in het bod. Een koper die scheuren ziet en niet weet wat ze betekenen, kan voorzichtiger bieden of afhaken. Als er een rapport ligt waarin staat dat er geen directe aanleiding is voor vervolgonderzoek, of dat de signalen gemonitord kunnen worden, heeft de koper meer houvast.
Laat het rapport zien dat er wel vervolgonderzoek nodig is, dan weet je dat in elk geval vooraf. Je kunt dan zelf beslissen of je een fase 1 funderingsonderzoek laat uitvoeren voordat de woning in de verkoop gaat, of dat je de informatie meegeeft aan geïnteresseerden. Beide routes zijn gangbaar; bespreek met je makelaar wat in jouw situatie past.
Welke vragen stellen kopers over de fundering?
Kopers vragen meestal naar het bouwjaar, het funderingstype, eventuele scheuren of verzakkingen, eerder onderzoek of herstel en de staat van de kruipruimte. Met een rapport kun je veel van die vragen onderbouwd beantwoorden.
Het helpt om je voor te bereiden op de vragen die je kunt verwachten. Verzamel wat je weet, zoek bouwtekeningen op en noteer wat je zelf in de loop der jaren hebt gemerkt.
- Wat is het bouwjaar en is het funderingstype bekend?
- Zijn er scheuren in gevels of binnenmuren, en sinds wanneer?
- Klemmen er deuren of ramen, of zijn ze recent bijgesteld?
- Is er ooit funderingsonderzoek of funderingsherstel gedaan?
- Is de kruipruimte toegankelijk en hoe ziet die eruit?
- Hebben buurwoningen in dezelfde rij funderingsproblemen gehad?
- Heeft de woning een aanbouw, en hoe is die gefundeerd?
Weet je het antwoord niet, dan is dat geen probleem: zeg dat gewoon. Juist dan kan een onderzoek uitkomst bieden. Herken je bij je eigen woning signalen zoals scheuren in de gevel of verzakking? Dan is het extra zinvol om vóór de verkoop te weten wat er speelt.
Wanneer in het verkoopproces laat je het onderzoek doen?
Het beste moment is vóórdat de woning in de verkoop gaat, zodat het rapport klaar is bij de eerste bezichtigingen. Dan heb je ook tijd om te reageren als er vervolgonderzoek wordt geadviseerd.
- VoorbereidingJe bespreekt de verkoop met je makelaar en verzamelt bouwtekeningen en andere informatie.
- AanvraagJe vraagt een Quick Scan aan; de inspectie wordt meestal binnen enkele werkdagen ingepland.
- RapportJe ontvangt het rapport normaal gesproken binnen 2 werkdagen na de inspectie.
- AfwegingMet je makelaar bepaal je hoe je het rapport inzet en of vervolgonderzoek zinvol is.
- VerkoopHet rapport is beschikbaar voor serieuze kopers tijdens bezichtigingen en onderhandelingen.
Staat de woning al te koop? Dan kan het onderzoek alsnog, bijvoorbeeld wanneer een koper vragen stelt. Hoe het onderzoek stap voor stap verloopt, lees je op de pagina werkwijze.
Hoe stel je het rapport beschikbaar aan kopers?
Je bepaalt zelf hoe je het rapport deelt, meestal via je makelaar aan serieuze geïnteresseerden. Deel het rapport in zijn geheel, zodat kopers de conclusie in de juiste context lezen.
Het rapport is van jou als opdrachtgever. Veel verkopers kiezen ervoor om het via de makelaar te delen met kopers die serieus interesse tonen, bijvoorbeeld na een tweede bezichtiging. Anderen vermelden in de verkoopinformatie dat er een funderingsrapport beschikbaar is.
Een losse conclusie zonder de onderbouwing kan verkeerd worden gelezen. Met het volledige rapport zien kopers wat er is onderzocht, welke beperkingen er waren (bijvoorbeeld een niet-toegankelijke kruipruimte) en waarom het advies luidt zoals het luidt.
Kopers die het rapport willen begrijpen, kunnen in de kennisbank lezen hoe je een funderingsrapport leest. Wil een koper toch zelf aanvullend onderzoek laten doen, dan kan dat altijd; jouw rapport is dan een nuttig startpunt.
Wat als het onderzoek iets aan het licht brengt?
Als het onderzoek signalen of een verhoogd risico laat zien, weet je dat in elk geval vóór de onderhandeling. Bespreek met je makelaar hoe je daarmee omgaat; over je informatieplicht als verkoper geven wij geen juridisch advies.
Het kan gebeuren dat de Quick Scan aanleiding geeft tot monitoren, aanvullend onderzoek of fase 1. Dat is geen reden tot paniek: het betekent dat er meer informatie nodig is om het risico goed in te schatten. Je kunt kiezen om dat vervolgonderzoek zelf te laten doen, of de informatie mee te geven aan kopers.
Als verkoper heb je te maken met regels over wat je aan kopers moet vertellen. MV Funderingsscan geeft daarover geen juridisch advies. Bespreek met je verkopend makelaar of notaris hoe je met de uitkomst van het onderzoek omgaat.
Is herstel aan de orde, dan laat je een herstelplan en offerte uitwerken door een gespecialiseerde partij. Funderingsherstel kan, afhankelijk van type en omvang, tienduizenden euro's kosten. Met een offerte op tafel kunnen koper en verkoper concreter praten dan op basis van aannames.
Wat houdt een Quick Scan in voor verkopers, en wat zijn de uitkomsten?
Een Fase 0 Quick Scan combineert archief- en bodemonderzoek met een visuele inspectie, zonder graafwerk. De uitkomst is één van vier adviezen: geen directe aanleiding, monitoren, gericht aanvullend onderzoek of fase 1 met metingen.
Geeft de Quick Scan aanleiding tot vervolgonderzoek, dan lees je in het rapport waarom. Meestal is dat fase 1 met metingen. Het verloop van het onderzoek staat bij werkwijze.
Wat bespreek je met je makelaar of taxateur?
Bespreek of en wanneer je het rapport met kopers deelt, hoe bevindingen in de verkoopinformatie worden vermeld en wat de KCAF-risicoklasse van je woning is.
Als verkoper moet je bekende gebreken melden; je makelaar kan adviseren hoe je funderingsinformatie het beste deelt. Kopers krijgen bij hun taxatie de KCAF-risicoklasse te zien; bij klasse D of E moet volgens het NRVT in principe eerst aanvullend (beperkt) onderzoek plaatsvinden. Meer daarover op risicoklassen A tot en met E en funderingsonderzoek voor makelaars en taxateurs.
Wat kan een funderingsrapport wel en niet voor je verkoop doen?
Een rapport helpt je beter voorbereid te zijn op vragen van kopers en draagt bij aan transparantie. Het biedt geen garantie op een verkoop, een bepaalde verkoopprijs of de financiering van de koper.
Wat het kan
- Vragen van kopers onderbouwd beantwoorden
- Bekende signalen tijdig laten beoordelen
- Laten zien dat je open bent over de fundering
Wat het niet kan
- Een verkoop of verkoopprijs garanderen
- Het onderzoek van een koper vervangen als die zelf onderzoek wil
- Garanderen dat de fundering probleemloos is
Vragen? Bel +31 (0) 582037172 of mail naar info@mvadviseurs.nl.
Wat kost funderingsonderzoek bij verkoop?
Een fase 0 Quick Scan kost vanaf €350 inclusief btw. De definitieve prijs hoor je vooraf.
Wordt na de Quick Scan fase 1 geadviseerd, dan kost die vanaf €950, afhankelijk van de woning. Alle bedragen vind je op de pagina prijzen. Meer over wat het onderzoek inhoudt, lees je bij de funderingsscan. Wil je het onderzoek inplannen? Vraag een funderingsscan aan en vermeld dat het om een verkoop gaat.
Lees ook wat je als verkoper met een funderingsrapport doet.