Wat is verzakking van een woning?
Verzakking betekent dat een woning of een deel ervan dieper of ongelijkmatiger zakt dan je na de bouw mag verwachten. Vooral als het ene deel meer zakt dan het andere, kunnen er spanningen en schade ontstaan.
In het dagelijks taalgebruik wordt verzakking vaak gebruikt voor iedere vorm van zakken. Voor funderingsonderzoek is het nuttig om scherper te zijn. Een woning die als geheel een klein beetje zakt, merkt daar meestal weinig van. Problemen ontstaan vooral als een hoek, een gevel of een aanbouw meer zakt dan de rest. De constructie moet dan een vervorming opvangen waarvoor ze niet is ontworpen.
Verzakking verloopt meestal geleidelijk. Het kan jaren duren voordat je er iets van merkt, en vaak zie je eerst indirecte signalen, zoals een scheur of een deur die gaat klemmen. Soms is de beweging al lang geleden tot stilstand gekomen en zie je alleen de sporen ervan. Soms gaat ze nog door. Dat verschil is van buitenaf niet altijd te zien en vraagt om onderzoek.
Een korte uitleg vind je ook in het kennisbankartikel over verzakking van een woning. Op deze pagina gaan we dieper in op de achtergrond en op de vraag wanneer onderzoek zinvol kan zijn.
Wat is zetting?
Zetting is het normale samendrukken van de grond onder het gewicht van een gebouw. Het gebeurt vooral in de periode na de bouw en is op zichzelf geen probleem.
Zodra een woning wordt gebouwd, drukt het gewicht van muren, vloeren en dak op de ondergrond. De grond reageert daarop door iets samen te drukken: water en lucht worden uit de poriën geperst en de korrels komen dichter op elkaar te liggen. Dat proces heet zetting. Het gaat in het begin het snelst en neemt daarna geleidelijk af.
Hoeveel en hoe lang een woning zet, hangt af van de bodem en de fundering. Op zand verloopt zetting meestal beperkt en relatief snel. Op klei en veen kan zetting langer doorgaan, omdat deze grondsoorten water langzamer afgeven en sterker samendrukbaar zijn. Bij een fundering op palen wordt het gewicht dieper in de grond overgebracht, waardoor de woning minder afhankelijk is van de bovenste grondlagen.
Kleine krimpscheurtjes en lichte vervorming in de eerste jaren na de bouw passen vaak bij normale zetting. Dat zegt op zichzelf niets over een funderingsprobleem.
Wat is het verschil tussen zetting en funderingsproblemen?
Zetting is gelijkmatig, neemt af in de tijd en hoort bij elk gebouw. Van een mogelijk funderingsprobleem is eerder sprake als het zakken ongelijk verloopt, blijft doorgaan of tot schade leidt.
| Kenmerk | Normale zetting | Mogelijk funderingsprobleem |
|---|---|---|
| Verdeling | Woning zakt grotendeels als geheel | Delen zakken in verschillende mate |
| Verloop in de tijd | Vooral na de bouw, daarna afnemend | Gaat door of versnelt, ook bij oude woningen |
| Scheuren | Fijne krimpscheurtjes, stabiel | Scheuren die groeien of een patroon vormen |
| Deuren en ramen | Hooguit incidenteel bijstellen | Meerdere tegelijk gaan klemmen |
| Oorzaak | Gewicht van het gebouw op de grond | Bijvoorbeeld aangetaste palen, bodemdaling of veranderde belasting |
De grens is in de praktijk niet altijd scherp. Een woning kan bijvoorbeeld decennialang normaal gezet hebben en door een lagere grondwaterstand of een verbouwing toch opnieuw gaan bewegen. Ook kan ongelijke zetting uit het verleden zichtbaar zijn zonder dat er nu nog iets beweegt. Daarom kijkt een onderzoeker niet alleen naar de huidige situatie, maar ook naar de bouwgeschiedenis, de bodem en het funderingstype.
Aan welke signalen herken je mogelijke verzakking?
Mogelijke signalen zijn scheuren die groeien, scheefstand van gevels, aflopende vloeren, klemmende deuren en ramen en lintvoegen die niet meer recht lopen. Geen van die signalen bewijst op zichzelf dat een woning verzakt.
Buiten
- Diagonale of trapvormige scheuren in het metselwerk
- Een gevel die zichtbaar uit het lood staat
- Horizontale voegen die niet meer recht lijken te lopen
- Een woning die ten opzichte van de buren lager of scheef lijkt te staan
- Een aanbouw die van het hoofdgebouw lijkt weg te kantelen
Binnen
- Vloeren die merkbaar aflopen
- Kieren tussen plint en vloer
- Meerdere deuren of ramen die tegelijk gaan klemmen
- Scheuren in binnenmuren, vooral boven deuren
- Tegels die scheuren of loskomen
Let vooral op combinaties. Eén aflopende vloer in een oude woning kan bijvoorbeeld komen door een doorgebogen balklaag, en een klemmende deur door een uitgezakt scharnier. Zie je meerdere signalen tegelijk, of worden ze in de loop van de tijd duidelijker, dan wordt verzakking als mogelijke verklaring waarschijnlijker. Lees ook over scheuren in de gevel en scheefstand van een woning.
Wat zijn mogelijke oorzaken van verzakking?
Verzakking kan ontstaan door een slappe of wisselende bodem, een veranderde grondwaterstand, aantasting van houten palen, een fundering op staal die ongelijk wordt belast, of een verbouwing die de belasting verandert.
Bodem
Veen klinkt in en kan oxideren als het droogvalt. Klei krimpt bij droogte en zwelt bij nat weer. Een bodem die onder de woning wisselt, vergroot de kans op ongelijke zetting.
Grondwater
Een lagere grondwaterstand kan de bodem doen zakken en kan houten paalkoppen droog laten staan, met kans op aantasting door schimmels (paalrot).
Fundering
Aangetaste houten palen of een gemetselde voet die is verzwakt, kunnen het gewicht niet meer goed dragen. Lees over houten palen en fundering op staal.
Belasting
Een extra verdieping, een zware dakopbouw of het verwijderen van een draagmuur verandert de verdeling van het gewicht. Een aanbouw met een eigen fundering kan anders zetten dan het hoofdgebouw.
In Friesland en Groningen spelen daarnaast regionale factoren. Denk aan bodemdaling in het Friese veenweidegebied, aan bodemdaling door zoutwinning rond Harlingen en aan de gevolgen van de gaswinning in delen van Groningen, zoals aardbevingen en bodemdaling. Meer hierover lees je bij funderingsproblemen op veen en funderingsproblemen op klei.
Wat kan een quickscan betekenen bij vermoedens van verzakking?
Een quickscan, ook wel fase 0, brengt in kaart of de signalen in je woning passen bij verzakking en hoe groot het risico is. Hij bestaat uit archief- en bodemonderzoek, een visuele inspectie en een rapport met advies.
Bij een fase 0-onderzoek begint de inspecteur achter het bureau. Uit archief- en bodemgegevens blijkt onder meer het bouwjaar, welke bouwtekeningen beschikbaar zijn, wat het vermoedelijke funderingstype is, hoe de bodem is opgebouwd en wat er bekend is over grondwater en bodemdaling. Daarna volgt een visuele inspectie van gevels, metselwerk, scheuren en scheurpatronen, kozijnen, deuren, ramen, vloeren, scheefstand, de kruipruimte voor zover toegankelijk (met eventueel zichtbare funderingsdelen) en vocht. De fundering zelf wordt niet vrijgegraven.
Al die informatie samen leidt tot een risico-inschatting. Je ontvangt normaal gesproken binnen 2 werkdagen na de inspectie een rapport met foto’s, een conclusie en advies. De prijs is vanaf €350 en kan bij grotere of complexere woningen hoger uitvallen. De definitieve prijs is vooraf bekend.
Een quickscan is geen constructieve berekening, geen vrijlegging van de fundering, geen houtonderzoek en geen herstelplan. Hij geeft ook geen garantie. Wel geeft hij een onderbouwd antwoord op de vraag of verder onderzoek nodig is.
Wanneer is aanvullend onderzoek nodig?
Aanvullend onderzoek is aan de orde als de quickscan aanwijzingen geeft voor verzakking die nog niet goed te duiden is. Dat kan gericht onderzoek naar één onderdeel zijn, of fase 1 met metingen aan de woning.
Een quickscan kan uitkomen op vier adviezen: geen directe aanleiding voor vervolgonderzoek, monitoren, gericht aanvullend onderzoek of fase 1. Bij vermoedens van verzakking kan fase 1 een logische volgende stap zijn, omdat metingen de huidige hoogteverschillen en scheefstand in beeld brengen. Of een woning nog zakt, blijkt pas uit herhaalde metingen (monitoring).
- LintvoegwaterpassingDe lintvoeg is een doorlopende horizontale voeg die destijds vrijwel waterpas is gemetseld. Hoogteverschillen daarin laten zien of en waar de woning ongelijk is gezakt.
- LoodmetingHiermee wordt bepaald hoeveel gevels en wanden afwijken van het verticaal.
- VloerveldwaterpassingEen raster van hoogtemetingen op de begane grondvloer maakt zichtbaar of de vloer ongelijk ligt.
- Scheurpatronen duidenScheuren worden vastgelegd en in samenhang met de metingen geïnterpreteerd.
Fase 1 is niet-destructief en kost vanaf €950, afhankelijk van de woning. Na fase 1 kan het advies zijn om te monitoren, nader onderzoek te doen met een inspectieput, waarbij de fundering plaatselijk wordt vrijgegraven, of een herstelplan te laten uitwerken door een gespecialiseerde partij. MV Funderingsscan voert zelf geen herstel uit.
Wil je weten welke stap bij jouw situatie past? Vraag een funderingsscan aan of stel eerst je vraag via contact.