Funderingsonderzoek bij aankoop van een woning

Waarom funderingsonderzoek vóór de aankoop?

Funderingsonderzoek vóór de aankoop helpt je om een risico te zien dat je bij een bezichtiging niet kunt overzien. Problemen met de fundering zijn kostbaar om op te lossen en bijna nooit zelf te beoordelen.

Een woning kopen is voor de meeste mensen de grootste aankoop van hun leven. Bij een bezichtiging let je op de indeling, de staat van de keuken en de badkamer, het licht en de buurt. De fundering zie je niet. En juist daar kan een risico zitten dat later grote gevolgen heeft: funderingsherstel kan, afhankelijk van type en omvang, tienduizenden euro's kosten.

Dat betekent niet dat elke oudere woning een probleem heeft. Integendeel: veel woningen met een fundering op houten palen of op staal staan al generaties lang zonder noemenswaardige problemen. Het gaat erom dat je weet waar je aan begint. Een onderzoek vóór de aankoop geeft je die informatie op een moment dat je er nog iets mee kunt.

In Friesland en Groningen speelt dit vaker dan in veel andere delen van het land. Grote delen van beide provincies liggen op klei of veen. Klei krimpt bij droogte en zwelt bij nat weer, veen kan inklinken en oxideren als het droogvalt. In Groningen hebben daarnaast de gevolgen van de gaswinning, zoals aardbevingen en bodemdaling, invloed gehad; de gaswinning uit het Groningenveld is beëindigd, maar schadeafhandeling en versterking lopen nog. Lees voor de achtergrond ook funderingsonderzoek in Friesland en funderingsonderzoek in Groningen.

Bij welke woningen is funderingsonderzoek extra zinvol?

Funderingsonderzoek bij aankoop is vooral zinvol bij woningen van vóór circa 1970, woningen op klei of veen, panden langs het water en woningen met zichtbare signalen. Ook bij een onbekend funderingstype geeft onderzoek houvast.

Niet elke aankoop vraagt om funderingsonderzoek. Bij een recente nieuwbouwwoning op een stabiele zandgrond is de aanleiding meestal kleiner dan bij een vooroorlogse rijwoning in een veenweidegebied. Toch is er geen vaste grens: het gaat om de combinatie van kenmerken.

Op welke signalen let je bij een bezichtiging?

Let bij een bezichtiging op scheuren in gevels en binnenmuren, klemmende deuren en ramen, scheve vloeren, een gevel die uit het lood lijkt te staan en de staat van de kruipruimte. Zulke signalen zijn een reden om door te vragen, niet automatisch een bewijs van funderingsschade.

Je hoeft geen specialist te zijn om tijdens een bezichtiging goed om je heen te kijken. Neem de tijd, loop ook rond de woning en kijk in de kruipruimte als dat mag en veilig kan. De lijst hieronder kun je tijdens de bezichtiging afvinken. Wat je aanvinkt, is materiaal voor je vragen aan de verkoper of makelaar en voor het onderzoek daarna.

• Ik heb de gevels rondom bekeken op scheuren, vooral rond ramen, deuren en hoeken
• Ik heb gelet op trapvormige of diagonale scheuren in het metselwerk
• Ik heb gekeken of scheuren recent zijn bijgewerkt of opnieuw gevoegd
• Ik heb binnendeuren en ramen geopend en gesloten om te voelen of ze klemmen
• Ik heb gelet op scheve vloeren of drempels die niet meer aansluiten
• Ik heb gekeken of de gevel recht staat en goed aansluit op een aanbouw
• Ik heb de kruipruimte bekeken op vocht, water en zichtbare schade, voor zover toegankelijk
• Ik heb gevraagd naar het bouwjaar en eventuele bouwtekeningen
• Ik heb gevraagd of er eerder funderingsonderzoek of herstel is gedaan
• Ik heb gekeken of buurwoningen in dezelfde rij vergelijkbare signalen tonen

Op scheuren in de gevel lees je meer over de verschillende scheurtypes en wat ze kunnen betekenen. Twijfel je of wat je zag reden is voor onderzoek? De online funderingscheck helpt je op weg.

Wat kun je als koper met een funderingsrapport?

Met een funderingsrapport weet je als koper welke signalen er zijn, hoe het risico wordt ingeschat en welke vervolgstap wordt geadviseerd. Dat gebruik je voor je beslissing om te kopen, voor de onderhandeling en voor de planning van eventueel vervolgonderzoek.

Het rapport van een fase 0 Quick Scan bevat foto's van de belangrijkste waarnemingen, een beschrijving van wat we in het archief en over de bodem hebben gevonden, een risico-inschatting, een conclusie en een advies. Het is geschreven zodat je het zelf kunt lezen, en ook kunt delen met je makelaar, je partner of later met een taxateur.

Waar je het rapport voor gebruikt

• Beslissen of je de woning wilt kopen, en onder welke voorwaarden
• Onderbouwen van je bod of van een heronderhandeling
• Bepalen of vervolgonderzoek nodig is, en wanneer
• Vastleggen van de staat op het moment van aankoop, als nulmeting voor later
• Informatie aanleveren bij het gesprek met je taxateur of geldverstrekker

Een rapport geeft geen garantie en vervangt geen meetonderzoek. Het geeft wel een onderbouwde inschatting op basis van archief, bodem en wat ter plaatse te zien is. Wil je weten hoe je zo'n rapport leest? Lees dan een funderingsrapport lezen in de kennisbank, of bekijk wat er in een funderingsrapport staat.

Hoe gebruik je funderingsinformatie bij de onderhandeling?

Funderingsinformatie kan je helpen om je bod te onderbouwen of afspraken te maken over vervolgonderzoek. Hoe je dat inzet, bespreek je het best met je aankoopmakelaar.

Een rapport maakt een gesprek concreter. In plaats van "er zitten wat scheuren in de gevel" kun je verwijzen naar waarnemingen, een risico-inschatting en een advies. Dat helpt beide partijen om realistisch te praten over wat de woning waard is en welke onzekerheid er nog is.

Er zijn verschillende manieren waarop kopers met de uitkomst omgaan. Welke past, hangt af van de uitkomst, de woningmarkt op dat moment en de afspraken die al zijn gemaakt.

Houd er rekening mee dat een Quick Scan geen herstelkosten berekent. Zijn herstelkosten onderdeel van de onderhandeling, dan heb je daarvoor een offerte van een herstelspecialist nodig. MV Funderingsscan maakt zelf geen herstelofferte, zodat ons onderzoek los staat van de herstelmarkt.

Wat zijn ontbindende voorwaarden en hoe hangt funderingsonderzoek daarmee samen?

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak in de koopovereenkomst waardoor de koop onder bepaalde omstandigheden kan worden ontbonden. Of en hoe je een voorwaarde over funderingsonderzoek opneemt, bespreek je met je makelaar of notaris.

Bij de aankoop van een woning worden vaak ontbindende voorwaarden afgesproken, bijvoorbeeld voor de financiering. Sommige kopers willen ook een voorwaarde opnemen die verband houdt met een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek. Of dat kan, hoe zo'n voorwaarde geformuleerd wordt en welke termijn daarbij hoort, verschilt per situatie en is onderdeel van de onderhandeling.

Wat we wel kunnen doen, is helpen met de planning. Als je weet dat je een termijn hebt afgesproken waarbinnen het onderzoek moet zijn afgerond, laat het ons dan direct bij de aanvraag weten. De inspectie wordt meestal binnen enkele werkdagen ingepland en het rapport volgt normaal gesproken binnen 2 werkdagen na de inspectie. Zo kun je met je makelaar inschatten of het onderzoek binnen de afgesproken tijd past.

Hoe ziet de risico-inschatting eruit?

De risico-inschatting combineert bouwjaar, vermoedelijk funderingstype, bodem en grondwater met wat er ter plaatse te zien is. Daaruit volgt een van vier adviezen: geen directe aanleiding, monitoren, aanvullend onderzoek of fase 1.

We kijken niet naar één losse scheur, maar naar het geheel. Een woning op een zandrug met een paar krimpscheurtjes heeft een ander profiel dan een woning van vóór circa 1970 op veen met scheuren rond meerdere kozijnen en een vloer die afloopt. Het patroon en de combinatie van signalen zijn bepalend.

Wordt fase 1 funderingsonderzoek geadviseerd, dan meten we onder meer de lintvoeg, de scheefstand van gevels en de hoogteligging van de begane grondvloer. Dat geeft een objectiever beeld van eventuele ongelijke zakking. Voor een koper is het dan goed om te weten dat fase 1 meer tijd vraagt; de doorlooptijd stemmen we af bij de offerte.

Na fase 1 kan nog nader onderzoek volgen, zoals een inspectieput waarbij de fundering plaatselijk wordt vrijgegraven. Dat valt buiten fase 0 en fase 1 en wordt uitgevoerd door een gespecialiseerde partij.

Wat doe je als het rapport vervolgonderzoek adviseert?

Adviseert het rapport vervolgonderzoek, dan bespreek je met je makelaar of je dat vóór je definitieve beslissing laat uitvoeren. Een advies voor vervolgonderzoek betekent niet automatisch dat de fundering slecht is, wel dat er meer informatie nodig is.

Als koper zit je dan voor een keuze. Je kunt het vervolgonderzoek nog vóór de definitieve beslissing laten uitvoeren, je kunt met de verkoper afspraken maken over het onderzoek, of je kunt besluiten dat de onzekerheid voor jou te groot is. Welke weg je kiest, is een persoonlijke afweging die je samen met je makelaar maakt.

• Vraag na hoeveel tijd je nog hebt binnen de afspraken met de verkoper
• Laat je een offerte geven voor fase 1, zodat je prijs en planning kent
• Bespreek of de verkoper wil meewerken aan het vervolgonderzoek
• Overleg met je taxateur of geldverstrekker of het onderzoek invloed heeft op de financiering

Soms is het advies niet direct fase 1, maar een gericht aanvullend onderzoek. Een voorbeeld is de kruipruimte toegankelijk maken, zodat zichtbare funderingsdelen alsnog beoordeeld kunnen worden. Dat kan sneller en eenvoudiger zijn. In het rapport lees je waarom een bepaalde stap wordt geadviseerd, en bij vragen lichten we dat graag toe. Neem daarvoor contact met ons op.

Wat is het verschil met een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring beoordeelt de staat van de hele woning, een funderingsonderzoek richt zich specifiek op de fundering en het funderingsrisico. De twee vullen elkaar aan; MV Funderingsscan doet het funderingsdeel.

Veel kopers laten een bouwkundige keuring uitvoeren. Daarin worden onder meer het dak, de installaties, kozijnen en het onderhoud beoordeeld. De fundering komt daarbij vaak maar beperkt aan bod, omdat de keurder naar de hele woning kijkt. Een funderingsonderzoek gaat juist op dat ene onderdeel dieper in, met archief- en bodemonderzoek als extra basis.

Een Quick Scan is dus nadrukkelijk geen bouwkundige keuring van de hele woning. Wil je beide, dan is het handig om ze rond hetzelfde moment te plannen. Signalen uit de bouwkundige keuring die op de fundering kunnen wijzen, neem je dan mee in de aanvraag van het funderingsonderzoek.

Wanneer laat je het funderingsonderzoek uitvoeren?

Het liefst zo vroeg mogelijk: idealiter vóór je bod, en anders direct nadat je bod is geaccepteerd. Neem bij de aanvraag eventuele termijnen uit de koopovereenkomst mee, zodat de planning daarop kan aansluiten.

Bij een aankoop gaat het vaak snel. Daarom is het slim om het onderzoek vroeg in te plannen. Hieronder zie je hoe het onderzoek in een aankooptraject kan passen.

1. BezichtigingJe bekijkt de woning en noteert signalen met de checklist hierboven.
2. AanvraagJe vraagt een Quick Scan aan en geeft aan of er een termijn speelt.
3. InspectieDe inspectie wordt meestal binnen enkele werkdagen ingepland, in overleg met de verkoper of makelaar.
4. RapportJe ontvangt het rapport normaal gesproken binnen 2 werkdagen na de inspectie.
5. BeslissingMet je makelaar bespreek je de uitkomst en de vervolgstap.

Hoe het onderzoek stap voor stap verloopt, lees je op de pagina werkwijze. In de kennisbank vind je ook een kort artikel over de funderingsscan bij aankoop.

Wat betekent de funderingsparagraaf in het taxatierapport voor kopers?

Sinds 1 april 2026 neemt de taxateur de KCAF-risicoklasse (A t/m E) op in het taxatierapport. Bij klasse D of E moet volgens het NRVT in principe eerst een aanvullend (beperkt) funderingsonderzoek plaatsvinden voordat de taxatie kan worden afgerond.

Voor kopers die een hypotheek nodig hebben, is dit belangrijk. Geldverstrekkers vragen voor een hypotheek in de regel om een afgerond taxatierapport. Valt een woning in klasse D of E, dan moet je dus rekening houden met aanvullend onderzoek vóór de taxatie rond is. In sommige situaties kan dat onderzoek achterwege blijven; de taxateur legt dat dan vast. Bij klasse A tot en met C is aanvullend onderzoek in de regel vrijwillig, maar kan het nog steeds helpen om twijfel weg te nemen.

Koop je met Nationale Hypotheek Garantie? NHG heeft aangekondigd dat vanaf 1 januari 2027 bij een lening met NHG een verkennend funderingsonderzoek verplicht wordt als de woning in risicoklasse D of E valt. Die regel is nog niet definitief. Waar deze informatie vandaan komt, lees je bij bronnen en richtlijnen.

Welk onderzoek je taxateur of geldverstrekker in jouw situatie verwacht, stem je het best vooraf met hen af. Op funderingsonderzoek en taxatie lees je uitgebreider hoe de klassen werken en wat je kunt doen als de klasse D of E is.

Is een woning zonder zichtbare scheuren risicovrij?

Niet automatisch. Een fundering kan aangetast zijn of ongelijk zakken voordat dat in de gevel zichtbaar wordt, en scheuren kunnen zijn weggewerkt bij een opknapbeurt.

Omgekeerd betekent een scheur ook niet automatisch een funderingsprobleem. Daarom kijkt een Quick Scan niet alleen naar wat je ziet, maar ook naar het bouwjaar, het vermoedelijke funderingstype, de bodem en het grondwater. Bij een oudere woning kan dat juist relevant zijn als er weinig zichtbaar is. Wil je eerst zelf nagaan wat er voor deze woning speelt, doe dan de aankoop-check.

Wat zijn de voordelen en beperkingen van een Quick Scan bij aankoop?

Een Quick Scan helpt je beter geïnformeerd te beslissen over een aankoop. Het is een eerste beoordeling zonder graafwerk, geen definitieve diagnose en geen garantie dat de fundering probleemloos is.

Liever eerst bekijken wat een Quick Scan precies onderzoekt? Lees quickscan fundering. Vragen? Bel +31 (0) 582037172 of mail naar info@mvadviseurs.nl.

Wat kost funderingsonderzoek bij aankoop en hoe snel is het klaar?

Een fase 0 Quick Scan kost vanaf €350 inclusief btw. Je hoort de definitieve prijs vooraf, de inspectie wordt meestal binnen enkele werkdagen ingepland en het rapport volgt normaal gesproken binnen 2 werkdagen daarna.

Afgezet tegen de mogelijke kosten van funderingsherstel is een vooronderzoek bij aankoop een relatief kleine investering. Bekijk alle bedragen op de pagina prijzen, of lees meer over wat een funderingsscan precies inhoudt. Ben je er klaar voor? Vraag direct een funderingsscan aan en vermeld daarbij dat het om een aankoop gaat.