Funderingsrisico: wat betekent het en wat is het verschil met schade?

Wat is het verschil tussen risico en schade?

Risico gaat over de kans op problemen op basis van kenmerken van de woning en omgeving; schade gaat over wat er daadwerkelijk aan de woning te zien of te meten is.

Het onderscheid is belangrijk, omdat beide in de praktijk vaak door elkaar worden gebruikt. Een hoog risico betekent dat het verstandig is om beter te kijken, niet dat er iets mis is.

Waar hangt funderingsrisico van af?

Funderingsrisico hangt onder meer af van bouwjaar, vermoedelijk funderingstype, bodemopbouw, grondwaterstand en bodemdaling, aangevuld met wat er aan de woning zelf zichtbaar is.

• Bouwjaar: woningen van vóór circa 1970 hebben vaker houten palen of een fundering op staal
• Funderingstype: houten palen en ondiepe funderingen zijn gevoeliger voor veranderingen in de omgeving
• Bodem: veen en klei bewegen meer dan zand
• Grondwater: een dalende stand is vooral relevant bij houten palen
• Signalen: scheuren, scheefstand en klemmende deuren kunnen het beeld aanscherpen

Zie voor de rol van bodem en water ook bodemdaling en grondwater en fundering.

Wat zijn de KCAF-risicoklassen?

Het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek) deelt het funderingsrisico in vijf klassen in: A geen risico, B licht risico, C verhoogd risico of onzekerheid, D hoog risico en E een vastgesteld funderingsprobleem. Het is een modelmatige inschatting op basis van gegevens zoals funderingstype, bodem, grondwater, archief en eerder onderzoek.

Sinds 1 april 2026 is de funderingsparagraaf in het model Taxatierapport Woonruimte van het NRVT gebaseerd op deze risicoklassen. Bij klasse D of E moet volgens het NRVT in principe eerst een aanvullend (beperkt) funderingsonderzoek plaatsvinden voordat de taxatie kan worden afgerond. Bij klasse A tot en met C is aanvullend onderzoek in de regel vrijwillig. Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie heeft NHG aangekondigd dat vanaf 1 januari 2027 bij klasse D of E een verkennend funderingsonderzoek verplicht wordt; die regel is nog niet definitief. Stem de precieze gevolgen voor jouw situatie altijd af met je taxateur of geldverstrekker. Meer achtergrond vind je bij het KCAF, in funderingsscan en taxatie en op de pagina bronnen en richtlijnen.

Voorbeeld: hoge risicoklasse, weinig signalen

In dit voorbeeld valt een woning in een hoge risicoklasse terwijl de eigenaar weinig ziet; onderzoek ter plaatse geeft dan een beter beeld van de woning zelf.

Een koper ziet in de taxatie dat de woning in een hoge risicoklasse valt. De woning oogt goed: geen grote scheuren, deuren lopen vrij. De klasse is gebaseerd op bouwjaar, vermoedelijk funderingstype en de bodem in de buurt. Omdat het om klasse D of E gaat, moet volgens het NRVT in principe eerst aanvullend onderzoek plaatsvinden voordat de taxatie kan worden afgerond. Een vooronderzoek geeft dan een onderbouwd beeld van de woning zelf, en kan uitmonden in geen directe aanleiding voor vervolgonderzoek, monitoren, aanvullend onderzoek of fase 1.

Hoe wordt risico in een funderingsonderzoek ingeschat?

In een quickscan wordt risico ingeschat door gegevens over woning en bodem te combineren met wat er bij de visuele inspectie wordt waargenomen; die inschatting staat met onderbouwing in het rapport.

Het verschil met een algemene risicoklasse is dat de woning zelf is bekeken. Hoe je zo'n rapport leest, staat in een funderingsrapport lezen.

Wanneer is onderzoek verstandig?

Onderzoek is verstandig bij een risicoklasse D of E in een taxatie, bij aankoop van een oudere woning in een risicogebied, of als je naast een verhoogd risico ook signalen aan de woning ziet.

Een funderingsscan combineert archief- en bodemonderzoek met een visuele inspectie en een risico-inschatting voor jouw woning. Lees hoe dat werkt in fase 0 en wat de stap betekent bij funderingsonderzoek en taxatie. Twijfel je welke stap past, neem contact op.